(En
la foto: Departamento de Salud, Bilbao, España)
La STS
3356/2013, de 10-VI, y la STS
3353/2013, de idéntico día, (Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, ponente
Excmo. Juan Antonio Xiol Ríos), reiteran la jurisprudencia iniciada por la STS
de 10-IX-2012. Así, la segunda sentencia hipervinculada dice:
“El
presente litigio presenta gran similitud con el resuelto por STS de Pleno de 10
de septiembre de 2012, RC nº 1899/2008 y con otros recursos también
recientemente resueltos por esta Sala en aplicación de los mismos criterios
jurisprudenciales (RC nº 576/2010, resuelto por STS de 11 de marzo de 2003; RC
nº 1569/2009; RC nº 1469/2009 y RC nº 1839/2009), habida cuenta que en todos
ellos se encuentran afectadas viviendas de la misma promoción (Santa María
Green Hills), en cuya venta fue parte vendedora la promotora hoy recurrida
(Marbella Vista Golf, S.L.), en cuyos contratos de compraventa constan
idénticas estipulaciones en cuanto a plazo máximo de entrega -el mismo en todos
los casos, prórroga incluida-, concurriendo también similares circunstancias
respecto de la falta de entrega de los inmuebles en plazo y, fundamentalmente,
en lo que aquí interesa, respecto de las razones que obstan a la obtención -y
consiguiente entrega- de la licencia de primera ocupación (principalmente, la
incertidumbre generada a los compradores por una situación urbanística
irregular).
En todos estos procedimientos acontece, como en este que
ahora nos ocupa, que la controversia que conformó el debate en la instancia y
que ahora integra el objeto del recurso de casación gira -bien con carácter
exclusivo o en unión a otros posibles incumplimientos que se imputan a la
promotora vendedora-, en torno a la relevancia resolutoria de la falta de
licencia de primera ocupación en supuestos en que las partes no quisieron
pactar expresamente su carácter esencial.
Esta identidad, por coherencia, no solo obliga a esta Sala a resolver el
presente litigio con arreglo a la doctrina y argumentos contenidos en la
sentencia de Pleno referida y en las posteriores que aplican sus mismos
criterios, sino que también justifica que se altere el orden legal en que, a
priori, deberían examinarse los recursos aquí formulados ( DF 16ª 1. regla 6ª
LEC), pues de adoptarse la misma solución, favorable a calificar la falta de
licencia como un incumplimiento esencial, esta circunstancia bastaría por sí
sola para amparar tanto la pretensión resolutoria de la parte compradora como
la de condena a la devolución de las sumas entregadas, haciendo innecesario el
examen de los restantes incumplimientos a que se aludió en la demanda y que
ahora se desarrollan en casación, y dejando también sin efecto útil el recurso
extraordinario por infracción procesal”.
Añade en su fundamento jurídico cuarto:
“De
la doctrina fijada por la STS de Pleno de 10 de septiembre de 2012, RC n.o
1899/2008 se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor
resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al
comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo,
lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza
constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que,
incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera
ocupación (artículo 1258 CC), la falta de cumplimiento de ese deber solo se
valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su
defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a
estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser
presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya
que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva
incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a
la vendedora a probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha
licencia, mediante la prueba de que la
falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de
dar al inmueble el uso adecuado.
La
reciente STS de 11 de marzo de 2013, RC nº 576/2010, abunda en estos mismos
criterios con relación a un supuesto esencialmente idéntico, y añade, en lo que
aquí interesa, y en síntesis, (i) que la Sala Tercera, en STS de 28 de enero de
2009, RC nº 45/2007, se ha pronunciado en contra de la posibilidad admitida por
la sentencia recurrida de que en este caso la licencia de primera ocupación
pueda haber sido obtenida por silencio administrativo positivo, al constituir
doctrina consolidada que no pueden entenderse adquiridas por silencio
administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística;
(ii) que la obligación de entrega del promotor-vendedor ha de entenderse en su
aspecto no solo físico sino jurídico, permitiendo que la vivienda se ocupe
legalmente, que los suministros se contraten de forma regular, y, en
definitiva, que el comprador pueda ejercer sus derechos sobre la vivienda
adquirida libremente y sin obstáculos legales; (iii) que la incertidumbre en
que se coloca al comprador por la falta de entrega de la licencia ante el
posible riesgo, incluso, de futura demolición de lo construido y adquirido,
equivalen a un incumplimiento del vendedor de su obligación de entregar la
vivienda en un determinado plazo -por más que en el contrato privado se le
autorice a requerir al comprador para otorgar la escritura pública -una vez
finalizadas las obras- , como en el presente caso-, todo lo cual impide que
pueda serle exigido al comprador el cumplimiento de sus obligaciones (recepción
de la obra, elevación a escritura pública y pago del resto del precio); y (iv),
que siendo la seguridad de la propiedad inmobiliaria uno de los factores
característicos de los sistemas jurídicos avanzados e incluso uno de los
elementos primordiales de cualquier economía estable porque fomenta el tráfico
jurídico seguro y facilita el acceso al crédito, mayor importancia tiene aún,
si cabe, cuando los compradores son extranjeros con menos facilidad para
conocer toda la legislación española que pueda afectarles al comprar una
vivienda en España desde la confianza que les merece el sistema español de
protección del derecho de propiedad.
Aplicando
esta doctrina a la situación fáctica y jurídica existente al tiempo en que se
formuló la demanda, que ya se ha dicho, es esencialmente idéntica a la
analizada en ambas sentencias, también ahora debe reputarse la falta de
licencia de primera ocupación como incumplimiento esencial del vendedor, una
vez probada la existencia de iniciativas de la Administración tendentes a poner
de manifiesto el incumplimiento de normas urbanísticas que podían impedir su
definitiva concesión, sin que, por el contrario, la parte promotora acreditara
en su momento -como era su deber en atención a las reglas que disciplinan la
carga probatoria y el principio de facilidad probatoria- que la falta de
licencia de primera ocupación obedeciera a una simple demora, y no, por lo que
se ha dicho, a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos en que se
funda su otorgamiento. Esta tesitura, ya analizada en las anteriores sentencias
sobre viviendas de la misma promoción, ampara la pretensión resolutoria de la
parte compradora pues el previo incumplimiento de la parte vendedora abocó a la
compradora a una situación de incertidumbre y de razonable frustración de las
legítimas expectativas que tenían al contratar -ratificada por la no obtención
de dicha licencia durante todo este tiempo- que justifica que pudiera liberarse
de su obligación de escriturar y pagar el resto de precio.
La apreciación del carácter esencial del citado
incumplimiento es suficiente para amparar tanto la pretensión resolutoria del
contrato privado de compraventa suscrito como la de condena a la restitución de
las sumas entregadas, más intereses,
y, a su vez, también convierte en innecesario el examen de los restantes
motivos de casación, y deja sin efecto útil el recurso extraordinario por
infracción procesal (que no ha lugar a examinar), dado que se dirige a
denunciar una supuesta limitación indebida del derecho de prueba de la parte
compradora, que resulta irrelevante a la luz de la doctrina expuesta que hace
soportar la carga de la prueba a la vendedora”.
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